证监会给楼市扔了颗“炸弹”：开发商靠“地王”挣钱的路断了！
作者 王宝汗 转自 邦地产（ID：Real-estate-Circle）
继央行上海总部试水“房地产金融宏观审慎管理”后，证监会也不甘“落后”，也给房地产抛下了一颗“深水炸弹”。
6月7日晚间，绿地控股发布就公告称，将主动调整定向募资总额，从此前的301.5亿调低至157.00亿。
值得注意的是，同日绿地控股公告称：“根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》，经与保荐机构审慎研究，公司和保荐机构同时向中国证监会报送了中止公司非公开发行股票申请文件审核的申请。”
这说明，此次绿地定增募资被砍一半，很可能是有政策风向大背景的。
不少行业人士甚至表示，这可以被视为大型房企定向增发的风向标——上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易，而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模，去高价造地王。
这无疑意味着，发商们通过拍“地王”从股市“挣钱”的路，可能会被堵死。这对整个一二线城市的土地市场和楼市都是一个大大的利空啊~
推高房价的真正“元凶”！
很多人以为，推高一线城市房价的“元凶”，是土地紧张。其实，元凶还有一个——能给开发商钱的“干爹”太多了，他们能诞生很多“地王”，地价和房价想跌都难。
我们看到，2015年至今货币政策宽松，上市房企发债频繁，仅今年第一季度全国新增贷款就达4.61万亿，创历史新高，其中近1/3（1.5万亿）投向房地产。而且，一季度新增贷款比去年同期多增9300亿，近一半（46.3%）投向了住房按揭。
不仅给钱的“干爹”多，与过去相比，钱也特别便宜。
据了解，如今绿地、中海、万科等大型房企的中期债券利率降至3%-4%左右，债券就是弹药啊~
所以2015年以来，房企加大了在一二线重点城市抢地的节奏，步入2016年连南京、苏州等重点二线城市都迎来了土地热潮，“逢拍地、必地王”的剧情也越来越多。
很多人预测，未来受房企战略布局趋同、重点城市推地有限等因素影响，重点城市的土地溢价成交将是常态。
“地王”要从股市套钱，难了！
“地王”价格那么高，如何消化？这在理论上的确是大问题，但此前邦爷就多次讲过信达的招数，如凭借“老地王”身价的暴涨，到股市里圈钱，搞定向增发。
我们看到，过去的五年里，通过土地市场“挣钱”，把净资产和总资产规模做大的企业，就非常多。
此前，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。
但是，在绿地降低了定向募资之后，这种从股市“赚”土地升值利润这种事，很有可能就不再那么容易了。
往后，可能不仅股市的钱不好“挣”了，和定向增发有关的其他募资渠道的钱也不那么好挣了。
而这里释放的一个重要信号就是：监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高，需要适度地给楼市降温。
深圳140.6亿新总价地王诞生
作者 王帅 来源 环球老虎财经（ID：laohucaijing01）综合证券时报、中国经营网、苏宁金融研究院
龙光地产以楼面价每平方米27623元，总价140.6亿元夺得光明商住地，成为深圳新的“总价地王”，而就在深圳地王出现不久后，国土部便发出“通牒”。
6月8日，深圳光明新区将以公开挂牌的方式，出让一宗占地约15万平方米的商住地(A646-0059宗)的使用权。最终，龙光地产以楼面价每平方米27623元，总价140.6亿元夺得光明商住地，成为深圳新的“总价地王”。
而就在深圳地王出现不久后，国土部便发出“通牒”，称将及时采取稳定市场措施 预防、化解土地市场异常交易。
根据其异常交易地块备案数据库，2015年以来，媒体报道的异常交易地块备案率仅为18%。地方各级国土资源主管部门要把异常交易地块备案制度作为一项重要的基础工作长期坚持。对于已出现异常交易地块的市、县，国土资源主管部门应及时采取稳定市场的相关工作措施，制订周密工作预案，努力预防、化解土地市场可能出现的异常交易。
不久之前，人民币日报曾撰文呼吁土地拍卖降温，而今地王依然迭出。
据悉，本次土拍共吸引了招商、平安、华侨城、碧桂园、龙光等十多家房企代表到场。市场人士此前预计，结合到光明片区的实际情况，此次拍卖楼面价或达到每平方米30000元到35000元左右，以此换算总价或超过180亿元。
出让资料显示，A646-0059宗地位于光明新区高新技术园区东片区，土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域，总面积152441.86平方米，其中建设用地面积99230.05平方米，道路用地面积6596.33平方米，绿地面积(含水域)46615.48平方米，总建筑面积509000平方米，土地使用年期为50年。
6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元。有分析人士表示，深圳土地的稀缺将会导致土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺土地资源的另一个主战场。
从全国情况来看，中原地产研究部统计数据显示，6月首周拍出的12宗“地王”集中在一二线城市，12宗地王的总成交金额达到了327.5亿元。
据人民日报报道，非理性的土地拍卖市场，令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为，目前土地市场的过热表现，主要原因还是一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。
值得关注的是，近期所有拍出的“地王”，其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾“地王”周边的“国贸天悦”发现，该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的新科“地王”，远高于项目一期销售均价2.8万元。南京单价“地王”周边的在售楼盘均价在3万至3.5万元之间，远不及单价“地王”4.5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市，“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。
地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，“所有‘地王’都有较大的亏损可能，过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”
为防止发生房地产泡沫，目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告，对多块出让的土地设定最高报价，超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由政府设定地块的出让最高限价。
当下，全社会优质资产缺乏，一二线房地产仍然是相对稳定的优质资产。中国经济长期来看将进入L型，经济增长中枢的下移，必然使得全社会优质资产日益匮乏。在新世纪前十年，中国同时享有WTO红利、人口红利、前期改革的制度红利等，中国出口部门带动传统产业高速发展，企业获利能力井喷，各行业优质资产泛滥。
综上所述，每当房地产市场进入焦灼、僵持阶段，都会有不以房地产为主业的大型央企举牌地王，然后是市场一片哗然。前有2014年3月前后中化集团旗下方兴地产先后豪取北京和上海地王，今有近期信达地产、中国电建举牌获得北京、上海、深圳三地地王，这些“地王”央企的做法，可比作新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”，他们也有背后的苦衷，要么当地王，要么出局——彻底退出房地产市场。
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