但是，发达市场中REITs产品的税收优势似乎并没有得到借鉴，“没有灵魂”的公募REITs或许难以如预想般备受青睐。
这个五一小长假，预期中的降息没有到来，特朗普还在大洋彼岸各种添乱，分析师的朋友圈只能用节前发布的公募REITs新规为自己打气。
在他们的描述中，公募REITs既可以为基础设施建设项目带来新的融资渠道，又可以拓展资产管理行业的规模和空间，还能为愁于“资产荒”的资金带来新的投资品种。当然最关键的，还是能利好各种基建产业链的上市公司，以及，在推进项目过程中必不可少的茅台。
简直是个完美的金融品种。
然而这一幕让我不禁想起了2016年。那时大牛市还没走远，大家还在拼命寻找新的主题投资机会，想把市场重新炒热，而一个“天选之子”恰逢其时的砸在了周期行业分析师的头上——那就是PPP。
只不过彼时，PPP还只是号称可以引入社会资本，而这次的REITs，却是直面公募基金，以及它背后的亿万投资者。
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REITs好不好？其实挺好的。如果不好的话，美国的REITs市场也不会在两年前就突破1万亿美元大关了。
海外市场REITs的好，主要体现在三个方面：
第一， 对于个人投资者而言，REITs能提供类似于持有和租赁房地产所带来的收益，但又不用像买房那样必须付出一笔巨款。
二级市场上交易的REITs，几百甚至几十美元就能买上一股，不但具有和股票类似的良好流动性，而且一般都可以产生稳定可预期的现金流。
第二， 对于大型机构投资者而言，REITs已经成为目前大类资产配置的主流品种。一方面是它和股票、债券相关性并不高——根据学术研究，美国REITs和本国股票的长期相关性只有0.5，和本国债券更是只有0.3——因此是很好的分散风险的长期配置品种。另一方面因为房地产具有抗通胀的特性，所以配置REITs还能在一定程度上抵御长期通胀的风险。
第三， 而对于发行方而言，REITs在快速融资方面具有很多优势，规模大效率高，非常适合房地产这种投入大、资金周转率要求高的行业，可以帮助企业快速做大做强。
不过这些都还不是最大的好处。REITs最大的好处在于——税收优惠。
根据《REITs：房地产投资信托基金》一书，美国的REITs实际上是一个“业务聚焦在房地产领域的免税的特殊目的载体（SPV）”。
这里的关键词不是房地产领域，也不是SPV，而是免税。
REITs为何能够免税？
首先，其资产结构就可以避免双重纳税。根据美国法律规定，REITs必须要拿出90%的净收入给份额持有人作为股息。换句话说，如果REITs选择把所有收入都分红的话，那就完全没有收入，也不需要缴纳公司税了。
其次，虽然投资者理论上说还需要为分红和资本利得缴纳个人所得税，但考虑到REITs作为一种可以在二级市场交易的公募品种，如果是由个人退休账户（IRA）或者401K等具有税收递延优惠的投资账户持有的话，也可以享受到延迟缴税的福利。
因此，如果你在美国想要买房收租金的话，不但面临着高昂的税收和维护费用，而且还要忍受房地产极为糟糕的流动性，而如果改为买公开市场的REITs的话，不但过去十年的年化收益率达到11%，而且还能享受到极为优惠的税收政策。
可以说，税收优惠才是REITs的灵魂，也是其能发展壮大的关键原因之一。
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那么反观国内这次颁布的公募REITs新规，开宗明义就点出了目的——“创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展”。
因此，监管对公募REITs其实就三个期待——一是让基础设施投资有新的融资渠道，二是让“基建狂魔”不会受制于已有资产而能继续建下去，三是最好能提高一下已有资产的运营水平。
显然，这些目的与中国将股票市场作为“股权融资渠道”的整体定位是一脉相承的。
而在新规的具体内容中，提到了基础设施REITs是国际通行的配置资产，也提到了可以加强对基建资产的持续运营能力，还提到了要稳妥开展试点，唯独没有提税收问题。
事实上在中国，符合文件里列举的优质基础设施条件的项目——包括权属清晰的、具有成熟运营模式的、能产生持续稳定收益和现金流的、发起人和运营企业信用稳健的，其实根本轮不着REITs资金来支持，无论是银行还是保险，资金早已蜂拥而至。
更何况，如果真想要盘活这部分资产，各式各样的资产支持证券ABS已经是非常成熟的金融产品——深交所早在两年前就发布了基础设施收费权ABS的详细指引，国内的类REITs债券已经发行了接近1000亿元。
因此，如果没有税收方面的优惠的话，公募REITs除了资金来源更加多样化之外，并没有什么其他的优势。
那么，国内REITs可能涉及到哪些税收呢？
我不是税收专家，因此参考了一下网上的文章《REITs税收分析之——双SPV“资管+信托”模式》，文中大概列出了以下这些税收品种：
- 设立项目公司时的土地增值税、增值税、企业所得税、契税、印花税
- 以项目公司股权设立信托计划时的企业所得税、增值税和印花税
- 以信托受益权为基础资产发起资管计划时涉及的企业所得税、增值税
- 物业收入归集时涉及的房产税、增值税、土地使用税、企业所得税、印花税
- 投资者收取投资收益时涉及的所得税
由于REITs的交易结构比较复杂，因此按照目前的税收政策，必然会导致税负较重甚至重复征税的情况。
如果这一点不解决的话，REITs市场很难像海外市场一样蓬勃发展，希望到时候监管不要觉得是这一届投资者不行。
当然，在中国，税收是一个非常敏感的话题。从刚才总结的税收类型来看，不但涉及众多部委，还涉及各级政府，远不是此次发布新规的证监会和发改委就能够拍板的。
因此，我们只能期待在后续的规则落地和试点工作中，监管能给投资者带来一些惊喜，给这一非常具有前景的投资品种赋予真正的灵魂。
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2015年9月，中国的第一支公募REITs“鹏华前海万科REITs”在深交所上市。
这是中国公募REITs的开山之作，底层资产是万科前海公馆项目公司的股权所对应的“特许经营权”收益权。
而到现在为止，这只REITs上市已经接近5年。净值回报达到34%，年化收益率是6.3%。
看起来还不错是不是？然而在二级市场交易时，折价率却高达10%，因此合计回报率只有24%，年化收益率不到5%。
考虑到2015年的时候我们还能买到5%以上的长期理财产品，这个收益率实在是有损REITs的名声。
这足以说明，二级市场投资者对于“没有灵魂”的REITs并不买单。中国公募REITs之路，道阻且长。
作者｜大卫翁
来源｜起朱楼宴宾客（ID：the_great_time）
