公募筹备REITs  新基建更适合做底层资产

中国基金报记者 叶

《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）4月30日发布以来，公募REITs成为行业业务的焦点。为推动基础设施公募REITs稳妥起步，5月8日基金业协会召开座谈会探讨发展大计，行业机构代表，发改委投资司和证监会机构部、债券部相关处室负责人参加了会议。
 
据中国基金报记者了解，面对公募REITs这一万亿级别市场，基金公司都不想错过机会，不少公司已经着手开展具体工作，积极寻找项目，探索业务空间。
 
跃跃欲试筹备项目
 
公募REITs即将起航，基金公司积极备战。中国基金报记者采访发现，不仅传统头部公司，一些中小型基金公司也跃跃欲试，整合内部资源倾力投入，具有大型券商背景或股东方在基础设施建设上有优势的公司更为积极。
 
博时基金表示有意布局公募REITs产品，正在抓紧研究，但人员、团队、机构设置等方面对整个行业来说都是难题，还需要一步步摸索。
 
德邦基金总经理、中国基金业协会资产证券化业务专家顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示，德邦基金在2019年就设立了以ABS、类REITs业务等另类投资为特色的专户业务部。根据此次《征求意见稿》的要求，公司将继续优化组织架构，提高团队整体效能；同时加强与股东的协同合作，组建业内一流团队，实现稳扎稳打的发展。
 
中金基金相关负责人士表示，与母公司中金公司各部门一道很早就已启动了公募REITs的研究和准备工作，形成了联合工作模式。
 
华南一家基金公司人士透露，公司控股股东为全球最大建筑工程承包商之一，业务范围涵盖几乎所有基本建设领域，具备独特的管理和技术优势。公司将积极与股东方交流合作，推进公募基建REITs产品落地。
 
金鹰基金产品研发部表示，公司第二股东越秀金控在REITs业务上具有优势，金鹰基金势必会在此类产品上积极布局，充分发挥股东优势，打造管理运营能力，提高核心竞争力。
 
 华泰证券资管表示，基础设施RE－ITs是值得证券公司重点深耕的业务。作为同时拥有公募基金和专项计划“双管理”牌照的资管机构，华泰证券资管必定会在基础设施REITs推进工作中，主动担起使命，发挥管理人的主力带头作用，为基础设施REITs蓬勃发展贡献力量。
 
业内已有尝试
 
2015年，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品，不过，随后再未见类似公募产品出炉。然而，在QDII、专户产品、子公司产品等领域基金公司做了不少尝试。
 
QDII基金方面，目前市场上有广发美国房地产、上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产等产品，布局全球范围的REITs，不过主要还是在二级市场。诺安基金国际业务部总监宋青表示，运作此类QDII在REITs国际市场积累了相对较丰富的经验。
 
在基金专户和子公司产品上公司也有涉足。记者在基金业协会网站搜索“房地产”、“不动产”等名称，可以看到43款专户或子公司产品，多由基金子公司发行。搜索“REITs”则可以看到，2014年发行的“招商财富–中信REITs基金2号专项资产管理计划”、“招商财富–中信RE－ITs基金专项资产管理计划”等产品，基本已提前清算。
 
博时资本表示，博时基金专户和子公司资管计划积极参与ABS（含类RE－ITs）投资，年投资额达到百亿级别。子公司还开展了不动产投资业务，产品规模约20亿，在业内处于领先地位。
 
陈星德表示，德邦基金股东德邦证券以资产证券化业务见长，在专户和子公司层面非常注重发展包括类REITs业务的ABS业务，成功运作的项目超过十个，管理规模数十亿元，积累了一定的投资管理和项目经验。
 
此外，鹏华基金表示，在鹏华前海万科REITs创设的过程中，为实现公司在传统公募基金业务模式之外的战略性突破，特别设立了投资银行部，配备专业化团队，时刻准备公募REITs的政策落地。
 
“新基建”
或更适合做REITs资产
 
中国基金报记者从采访中了解，各大公司目前聚焦点是REITs基础资产，新基建、租赁住房等属于比较合适的项目。
 
陈星德表示，REITs的基础资产要求有长期稳定的现金流，满足投资者长期持有的预期收益，以及能够进行市场化运作，无法律瑕疵等条件。基于上述考虑，“新基建”主题下的通信网络基础设施、大交通基础设施、能源供应基础设施、物流仓储基础设施、数据中心基础设施等均是比较适合的资产，政府相关部门也对项目的条件和相关程序做出了安排。
 
“遴选适合发行公募REITs的基础资产主要遵循三大原则：一是为较好地匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是要市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。”鹏华基金表示，根据这些原则，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等项目非常适合，基本覆盖大类基础设施。
 
华南一家大型公募投研部总监表示，参照美国市场经验，将信号塔、石油管线等作为底层资产的非常多，但中国很多基础设施市场化程度不是很高，在借鉴国外经验时需要加以区分。“租赁住房是比较好的基础资产。政策上比较支持，土地方面也已经开始实践，市场经营机构也逐步走向成熟，能保证现金流的稳定和增长。”
 
前海联合基金也认为，REITs业务价值最终取决于其成长性带来的收益，有稳定成长前景的资产更适合做REITs，比如仓储物流、数据中心等信息基础设施。
 
此外，博时资本表示，项目现金流具有稳定性和成长性的资产是比较适合的优质资产。本次试点相较海外市场包含较广义的基础设施概念，仓储物流、产业园区和数据中心在过往的不动产投资中都有不错的表现。未来，在基础设施成功试点的基础上，商业不动产领域是否能进入到公募REITs中让我们拭目以待。
 
 
公募REITs难点多增强自身能力建设迎接多重挑战
中国基金报记者 陆慧婧
   
公募REITs对基金公司而言既是机遇也是挑战。运作这一全新业务，对管理机构的运营、维护以及优质底层资产挖掘能力都提出了较高的要求。尤其是在顶层设计方面，公募REITs存在多个层级主体、甚至重复征税的情况，业内希望相关税收优惠早日落地。
 
考验项目管理能力
  
过去几年，公募基金资产证券化（ABS）产品的投资比重逐年提升。不过，从外部投资方到自己发行运营REITs产品，对基金公司而言仍是不小的挑战。
 
博时资本表示，公募基金积累了丰富的投资管理ABS产品的经验，但管理基础设施REITs是一个全新的领域，还需要增强自身能力建设，专注中长期发展战略。
 
金鹰基金产品研发部表示，RE－ITs对公募基金的运营、管理和维护职能都提出了新的挑战。公募REITs主要投资单一底层资产，本质上是一级市场投行项目，与现有主投二级市场的公募业务存在本质区别。发展公募REITs业务，不是新设立一条产品线，而是建设一种新的资管生态。
华南一家大型公募投研部总监表示，公募REITs面临双SPV(特殊目的的载体)问题，其中一层管理人是公募基金管理人，专项计划是另外一层管理人。公募基金擅长价值投资和风险分散，而对于实体项目可以说经验不足。券商和信托是做集中的资产管理。因此，核心管理要放在底层专项计划层还是基金层？公募基金和项目主体运营人如何保持良好关系？这些都是要解决的难点。
 
“REITs对于基金管理公司来说意味着的全新的产品、广阔的市场、巨大的挑战。”中国基金业协会资产证券化业务专家顾问陈星德分析，从产品角度看，公募REITs与目前的公募产品相差很大。如股票、债券等基金讲究分散化配置，而《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，并豁免了“双十“规定，属于“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念。又如，目前基金管理公司奉行“华尔街规则”，即不参与上市公司的主动经营管理，是一个“旁观”的被动投资角色，采取买入或者卖出方式“用脚投票”。《征求意见稿》要求在基础设施基金运作过程中，基金管理人积极履行项目运营管理职责，为此还需要配备相关人员。
 
底层优质资产相对欠缺
 
不超过20%的份额面向公众投资者发行，公募REITs收益率也成为能否吸引投资者的关键因素之一。
 
海富通固定收益投资副总监陈轶平表示，在当前利率下行通道中，底层优质资产较少，REITs产品的收益率可能没有大家想象的那么高。当然，公募REITs的重点在于基础设施领域，像高铁等资产还是值得期待的。
 
上述华南大型公募投研部总监认为,公募REITs收益问题非常关键。基础设施项目的特点是资金投入的集中性与产生现金收益的分散性，基础设施依赖于政府融资，周期长、利润空间小。如果投资一些缺乏成长性的成熟基础设施项目，微薄的收入无法带给投资者满意的回报。例如近几年很多PPP项目并不赚钱，没有现金流。另外，市政工程价格也受到管制。即使一些现金奶牛项目适合做RE－ITs，但未必有做REITs的动力。而且，REITs发行的中间环节成本很高，与IPO等融资方式比较不一定有优势。
 
金鹰基金产品研发部也坦言，目前优质底层资产稀缺，项目层面资产挖掘难度较高。公募REITs能否发展起来最终取决于底层项目的收益率，基础设施项目投资收益率普遍较低，需要税收优惠、超长期资金匹配等政策配套。而且，具有成熟运营模式、能产生持续稳定收益和现金流、发起人和运营企业信用稳健的优质基础设施项目，有多种融资方式可选择，未必采用交易结构复杂的公募REITs。
 
博时资本表示，本次REITs试点主要在基础设施行业，标的如何定价需要一个更加明确的标准；另外，不同底层基础资产的预期收益率和二级市场流动性也是基金产品设计中需要考虑的问题。
 
期盼落实相关税收政策
 
公募REITs涉及的各项环节如何征税也为业内所关注。
 
据通力律师事务所介绍，REITs项目的税收问题贯穿从项目设立到退出的各个环节, 其中可能涉及企业所得税、土地增值税、增值税、契税等税收项目，必须有明确的细节规定。
 
《征求意见稿》未明确提及基础设施公募REITs的税务政策。此前有报道称,国家税务总局2015年曾对REITs的税务减免方案征求意见, 积极研究针对公募REITs的有关税务政策。基于目前的“公募基金+ABS计划”的交易结构，现行税法框架下的一些税务优惠政策可以适用，比如个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对这部分收入未恢复征收个人所得税以前, 暂不征收。
 
鹏华基金指出，REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动。
 
“公募REITs要实现规模化发展必须解决税收问题。”上述华南大型公募投研部总监也持类型的观点，“项目特许经营权的转移、资产重组产生的税收问题，如果没有统一的解决方案，资产在证券化的过程中效率和技术一定会出现损失。由于中国资产很多是由开发商持有的，土地增值税对发展公募REITs有很大的影响。” 
 
拓展业务范围  公募REITs或重塑行业格局
 
中国基金报记者 张燕北
 
公募REITs即将起航。公募基金管理人也将获得全新角色定位，开辟新的资产配置路径。
 
基金公司迎全新角色定位
 
基础设施领域公募REITs《指引》征求意见稿拓宽了公募基金的投资渠道和业务范围，对基金公司和投资者来说都是全新的机遇。
 
中金基金相关负责人士表示，《指引》征求意见稿的推出是监管坚定推进供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济功能的体现，也是行业多年探索研究和本土化实践铺垫的结果。
 
博时基金认为，对于基金公司而言，资产运营的职责是全新的角色定位。
 
在鹏华基金看来，征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资的导向，在项目尽调、发行、运营、信批上明确了公募基金的主导地位，并通过二级市场交易模式提供流动性，在运作模式上已与海外公募REITs没有差异。
 
还有观点认为，REITs产品为公募市场带来长期优质资产，有利于公募做大做强固收业务。海富通固定收益投资副总监陈轶平表示，“参照国外经验，REITs产品对于很多长线资金来说都较有吸引力，而且产品规模都比较大。”
 
对于投资者来说，即将问世的公募版REITs将提供一类重要的资产配置工具。
 
华南一家基金公司人士坦言，“对一级市场投资者而言，公募基建REITs为社会资本提供了新的退出渠道，有助于提升社会资本参与基础设施项目的热情。对二级市场投资者而言，公募基建REITs底层资产为基建项目等不动产，相比于其它大类资产，具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性等特点，资产配置价值显著。”
 
“REITs作为一种另类资产，具有较高收益风险比、低相关性等优势。中国房地产市场存量规模大，基建投资支出多，为发展REITs市场奠定了较好的基础。”金鹰基金产品研发部人士表示，从企业的角度看，REITs产品的发展可以降低负债率、提升资金周转效率、扩宽融资渠道，促使其从重资产向轻资产转型。
 
诺安基金国际业务部总监宋青表示，公募REITs的推出符合目前宏观形势，通过探索新的创新工具，可以达到促进经济的作用。
 
公募基金行业格局或重塑
 
为行业带来重大机遇的同时，公募REITs也对管理人提出更高要求。面对全新的业务体系，公募基金现有格局或将重构。
 
上述金鹰基金产品研发部人士直言，“公募REITs属于全新的业务模式，在头部效应愈发显著的基金行业，中小公司若能凭借股东资源或者能力，发展公募REITs业务，将会是实现弯道超车的一个机会。”
 
中金基金相关负责人认为，是否从事这项业务是市场主体主动选择的结果，有意愿有综合实力的金融机构会积极培养团队，积累项目运营业绩记录，不排除未来可能会形成专业REITs管理人品牌。
 
具体到操作层面，业内期盼配套政策制度的进一步完善与落地。“要经过‘成熟一单落地一单’的实际方案磨合，才能推出公募REITs，这需要市场各方持续努力，不断贡献智慧，为公募REITs长远健康发展打好基础。”上述负责人士说。
 
总体来看，多位受访人士看好公募REITs业务发展前景。鹏华基金表示，基础设施公募REITs未来市场空间巨大，在机制建立以后，未来将进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别底层资产选择。
 
中国基金业协会资产证券化业务专家顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示，“有统计显示，中国基础设施存量规模超过100万亿，仅将其中的1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITS市场。以后如果将商业地产、住宅等其它类不动产也纳入公募REITs，规模还会成倍增长。”